Alapító okirat módosítása — mindenki kell, vagy elég a 2/3?

Főszabály: mindenki hozzájárulása

„Az alapító okirat módosításához – ha e törvény másként nem rendelkezik – valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak." (10. § (1)) Ez nem többségi szavazás: egyetlen tulajdonos hiányzó hozzájárulása is elég ahhoz, hogy a módosítás ezen az úton ne jöjjön létre. Az alapító okirat módosításáról a közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz (28. § (1) a)).

Kivétel: közös rész eladása kétharmaddal

„Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolhatja, a) ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy b) ha az ingatlanrésszel a meglévő külön tulajdon tárgya bővíthető, és az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többsége egyetért." (10. § (2))

Ugyanez az arány kell az elidegenítéshez kapcsolódó, a közös tulajdont érintő építési munkához való hozzájáruláshoz, és az építkezés miatt szükségessé váló módosításhoz is (10. § (8)).

Ami nem adható el így: „Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson […] belül van." (1. § (2))

A kisebbség: 60 nap a nyilatkozatra

A kétharmados határozatban „fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére – a határozat meghozatalától számított 60 napon belül – történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal." (10. § (3)) A határozatban rendelkezni kell a tulajdoni hányadok megállapításáról is (10. § (4)).

A határozat akkor alkalmas a földhivatali bejegyzésre, ha a kisebbség nem nyilatkozik határidőben, lemond a perről, a 42. § (1) szerinti 60 napon belül nem perel, perel, de nem kéri a végrehajtás felfüggesztését, vagy a felfüggesztést a bíróság elutasította, illetve a perben a határozatot nem helyezte hatályon kívül (10. § (4) a)–e)). Erről a közös képviselő írásban nyilatkozik (10. § (5)). Részletek: határozat megtámadása.

Forma: ügyvéd vagy közjegyző

„Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni." (11. §) A kétharmados határozatot is (10. § (6)).

Ha egyik szabály sem jön ki: bíróság

„A közgyűlés határozata alapján – ha az (1)–(2) bekezdésekben meghatározott feltételek egyike sem áll fenn – bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti." (10. § (7))

Mi van az alapító okiratban? (9. §)

• a külön tulajdonba kerülő lakások, nem lakás céljára szolgáló helyiségek;
• a közös tulajdonból az egyes lakásokhoz tartozó tulajdoni hányad és meghatározásának módja;
• a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolása;
• az ingatlan-nyilvántartás által megkívánt egyéb adat, jog és tény;
• a közösség közös neve (ennek hiányában a cím, „társasház" megjelöléssel).

A ház ingatlan-nyilvántartási adataihoz: tulajdoni lap lekérése.